招拍挂项目拿地架构、融资架构设计与税务筹划
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一、招拍挂项目拿地主体（项目公司）的股权架构设计及涉税问题
二、招拍挂项目拿地主体的融资架构设计及涉税问题
（一）国土部门禁止项目公司股东转股的问题
（二）转让项目公司股权（资方退出）时的股权溢价税费问题
（三）资金方退出路径的财税应对方案
（四）资金方增资后引起的土地成本无法扣除的问题
（五）融资架构设计的优化方案
三、西政财富：土地款融资方案设计说明及方案示例
（一）融资主体
（二）融资规模
（三）融资期限
（四）投资方式及交易架构
（五）融资成本
（六）交易税费承担
（七）融资用途
（八）还款来源及还款资金归集
（九）投资退出
（十）增信担保措施
（十一）投后管理措施
自2019年5月以来，受《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号，以下简称23号文）等监管文件的影响，土地款的融资需求异常旺盛。据西政财富中心同事反馈，招拍挂项目的土地款融资中面临的财税问题也变得格外棘手。以常见的市场操作为例，因土地款的融资在风控方面大部分只能通过股权让与担保的方式完成，也即拿地主体（项目公司）的股权将大部分由资方持有，由此会导致两个特别明显的财税问题，一是资金方退出项目公司时涉及到股权溢价的税费缴纳问题（项目公司名下有土地时股权交易价格必须公允），二是项目公司的股权变动会引起项目公司的土地成本无法按《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号，以下简称140号文）的规定实现扣除。
以下笔者根据西政投资集团办理土地款融资业务的操作情况就开发商拿地主体的股权架构、融资架构设计及税务筹划事宜做相关说明。更多操作细节欢迎读者参加9月21日的讨论会现场交流。详见交流会通知：《20190921交流会：地产项目（含城市更新）前融实操分享（当前各类机构融资方案示例暨融资实操案例解析）》，亦欢迎添加XZ-ziben与我们沟通、交流。
一、招拍挂项目拿地主体（项目公司）的股权架构设计及涉税问题
在传统的操作模式里，如开发商拿地时不需融资，则大部分时候都是开发商以母公司名义参与土地竞拍，后续由母公司名下的全资子公司取得土地。在操作逻辑上，一是因为母公司实力强，满足竞拍资格要求，所以一般都以母公司名义参与竞拍；二是母公司竞得土地后可以由国土部门、开发商母公司及其全资子公司签订《三方协议》，变更土地使用权的受让方并由子公司取得土地使用权，由此实现项目的独立开发和独立核算，并同时为项目剥离或资产处分等设置好路径。
上述的常规操作面临的财税问题主要是变更受让土地使用权的主体为母公司名下的全资子公司后，该子公司能否就母公司支付的土地价款在子公司层面实现土地成本扣除的问题。在规范层面，140号文给出了明确的答案：
二、招拍挂项目拿地主体的融资架构设计及涉税问题
前文有提到过，开发商拿地主体（项目公司）需寻找资金方提供保证金融资或土地款配资时，资金方基本上都会要求持有项目公司90%左右的股权，剩余股权继续质押给资金方，项目公司取得土地使用权后办理后置抵押。从操作流程和对应的财税处理来看，主要存在以下几个方面的问题：
（一）国土部门禁止项目公司股东转股的问题
项目公司取得竞拍资格或竟得资格后，因不少地方政策禁止开发商竟得土地后转让项目公司的股权（一般都要求项目的开发建设投资额达到25%以上才能转股），因此该种情况下，开发商与资金方必须提前设立好项目公司并共同持股，由项目公司完成土地竞拍。但即便如此，因项目公司竞得土地后资金方无法短期内转股退出，因此在融资操作层面仍旧存在障碍。
（二）转让项目公司股权（资方退出）时的股权溢价税费问题
在项目公司竟得土地后政府不限制项目公司转股的情况下，开发商与资金方共同持有项目公司的股权，其后资金方提供的融资款一般都是以股东借款的形式注入项目公司，也即资金方持有项目公司股权时要么是直接认缴要么是常见的1元受让项目公司90%左右股权，而这种情况下，当资金方以转股形式退出项目公司时，股权转让价格参照土地的公允价值确定，由此将导致资金方溢价转股退出项目公司时产生高额的企业所得税，而这个退出税费如果压给项目方承担，将直接拉升融资成本。
（三）资金方退出路径的财税应对方案
因上述第（二）点提及的硬伤问题，很多资金机构已逐步倾向两种解决方案：第一种方案是资金方直接转让股权给原股东并退出项目公司，但约定转股产生的税费由项目方/原股东承担，也即羊毛出在羊身上的做法；第二种方案是直接套用《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号，以下简称41号文）的规定，资金方将融资款做全额增资后收取固定收益并在融资到期后做减资退出的混合性投资行为处理，也即通俗意义上的明股实债。
（四）资金方增资后引起的土地成本无法扣除的问题
上述第（三）点提及的增资后直接减资退出的做法，在实务中经常会碰到另外一个财税处理难题。具体来说，假设资金方增资入股项目公司后因融资未到期或其他原因一直未能以减资方式退出项目公司，则在签订《三方协议》变更土地使用权人为项目公司的背景下，母公司原支付的土地价款能否按140号文的规定在子公司接受增资后实现土地成本的税前扣除，在实务操作层面存在很大的不确定性。以西政资本操作的融资项目为例，我们目前就面临变更土地受让主体后增资入股最终导致土地成本无法在项目公司实现土增税前扣除的风险，时下也只能与税务部门继续沟通协商以确定解决办法。
（五）融资架构设计的优化方案
根据上面的分析，我们还需要注意另外一个问题，那就是开发商的母公司报名竞拍土地后，因政府禁止开发商以融资类的款项来支付土地出让金，因此原则上资金方都只能以明股实债的方式进入，而资金方成为股东后提供的股东借款是否属于融资款范畴则需视各地区的具体监管态度而异。除此之外，因母公司竟得土地后签订《三方协议》变更土地使用权的受让主体一般都必须是母公司的全资子公司，因此融资架构的搭建时点是个关键性的问题。
从西政资本操作的土地款融资项目的经验来看，我们更建议开发商母公司和资金方先设立SPV公司参与土地竞拍，SPV公司竞得土地后签订《三方协议》将土地使用权受让人变更为SPV公司的全资子公司。后期资金方退出SPV公司时，因SPV公司名下没有土地使用权，因此大部分时候都可以以1元转股或者平价转股的形式实现退出，也即该种架构不会涉及到资金方转股退出时因股权溢价产生的高额税费问题，且能确保项目公司按140号文的规定实现土地成本的扣除。
三、西政财富：土地款融资方案设计说明及方案示例
鉴于土地款融资周期很短，且具备很强的短拆、过桥性质，因此资金成本一直都居高不下，其中土地竞拍保证金的融资成本基本在年化24%以上（未取得土地时无法办理土地抵押），竞拍成功后剩余土地款配资的成本也一般维持在年化20%左右（一般都可以办理土地的后置抵押）。另外土地竞拍保证金的融资在操作上依赖于竞拍主体的综合实力和企业魄力，因此该类业务的操作难度及机会成本更高。
以市面上常见的拍地保证金融资项目为例，除非是勾地项目并且签署了相关协议，且满足主体的准入要求（一般要求百强开发商），不然我们资金机构基本都是按谨慎介入处理。
客观地说，百强开发商综合实力相对较强，竞拍成功的几率相对较高，还款来源对应的盘子相对较大，因此该类交易对手可以优先考虑，另外需要说明的是，各类机构在操作土地款融资业务时，目前更倾向于将“拍地保证金融资”和“土地款融资”这两项业务作打包处理，以防止拍地后后续土地款资金无法接续导致业务无法推进，甚至发生保证金被没收的风险。
因涉及到监管和合规的问题，以下内容仅对西政财富土地款融资业务操作本身做相关总结，不对合规问题做具体阐述。
（一）融资主体
百强开发商，其中土地竞拍的保证金融资须说明竞拍的成功几率。
（二）融资规模
1.目前市面上竞拍保证金的配资比例为50%，竞拍成功后的土地款配资比例一般为50%-65%，特殊情况下可接受配资70%，具体一事一议；但单个项目可操作的放款限额一般在1-3亿以内；
2.项目开发总成本按商业计划书进行锁定，总成本超支须经董事会同意方可支出，总成本超过3%由开发商单方承担；
3.融资存续期内，项目公司现金流封闭使用；
4.融资存续期内，项目公司管理费、营销费用锁定，超过部分由开发商自行补足。
（三）融资期限
6+6，最低使用期限为6个月，满6个月，经融资机构同意可一次性偿还。
（四）投资方式及交易架构
1.融资机构与开发商或其关联方按出资比例共同成立SPV用于拍地；
2.开发商或其关联方将对应比例的出资以股东借款形式注入SPV，注意融资方需先完成出资；
3.融资机构以股东借款方式支付相应的融资款，SPV公司账户由融资机构掌管。
4.SPV公司摘得经融资机构认可的项目地块后，该笔保证金作为项目公司已支付的土地款使用。
5.若SPV公司未摘得项目地块开发商或其关联方在SPV账户中的资金用于定向偿还融资机构的相关本息。
6.竞拍成功后的土地款配资业务操作参照上述执行。
（五）融资成本
以我们先前操作的土地款配资业务为例，融资成本约20%/年，其中5%左右于借款发放当年度前置收取，剩余部分按季付息。
（六）交易税费承担
股权转让发生的相应费用由项目公司承担，5%/年的前置收款部分开票所涉增值税及附加税费由融资机构承担。
（七）融资用途
定向支付开发商指定且经融资机构认可的地块保证金或土地款。保证金融资方面，若开发商摘得相关地块，该笔资金转化为该项目的土地款，融资机构对该项目按照约定风控进行管理，若未成功摘得，融资机构按如下标准提前退出：20%/年*0.5*融资机构实际放款金额+本金。需注意，不少机构一般都要求开发商至少使用或支付6个月的资金成本，也即保证融资机构资金的“低消”，即最少使用6个月。
（八）还款来源及还款资金归集
1.前融、开发贷及其他资金置换、集团资金调配、项目销售回款。
2.资金归集：项目公司设立监管账户，资金到期前10、5、3天提前归集资金比例分别为30%、50%、100%，监管账户内资金月合计与归集比例补足部分由开发商补足。
（九）投资退出
开发商或其关联方或其指定有回购能力的主体，按照15%/年的总固定溢价回购融资机构持有的SPV的股权。
（十）增信担保措施
1.土地后置抵押：支付拍地保证金的地块，在土地摘牌后并取得土地证的10个工作日内办理完成抵押至融资机构指定主体或土地证原件由融资机构与开发商共管。
若未能在规定时间内完成土地抵押，每迟延一日，除固定收益外，开发商需向融资机构以贷款余额为基数，按照万分之五/日支付罚金。
2.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司偿还全额本息提供无限连带责任担保。
（十一）投后管理措施
1.融资机构向项目公司委派1名董事，项目公司股东会、董事会重大事项一致决（融资、对外担保、股权转让、股东（预）分红、增减资及分立、合并、解散或变更公司形式、修改公司章程等）。
2.融资机构向项目公司委派联席财务总监1名，共管项目公司证章照及所有账户的U-key（所有账户增加基金预留印鉴及最后一道U盾），对付款享有全部审批权、查询权。项目公司按照3万元/月的标准向融资机构或其指定主体支付咨询服务费，用于支付融资机构委派人员的工资社保等。
3.交叉违约：开发商或其直接控股公司或其实际控制的主体，对所有融资机构包括但不限于银行、信托、证券、基金、保理、融资租赁等构成逾期未归还融资款项违约事项的，融资机构有权单方面接管项目公司，包括但不限于项目公司所有证、章、照，且融资机构有权提前退出。
本文仅供参考，更多实操内容可关注西政资本、西政财富公众号相关推文，或参与现场交流会（详见交流会通知：《20190921交流会：地产项目（含城市更新）前融实操分享（当前各类机构融资方案示例暨融资实操案例解析）》），亦欢迎添加西政资本微信号：XZ-ziben与我们沟通、交流。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
二、财富管理
1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务
2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务
3.机构服务：产品销售及金融外包服务
三、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务
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